Chcemy mieć mieszkania na własność. Tak Polacy wypadają w porównaniu do europejskich sąsiadów

Politycy prześcigają się w obietnicach dotyczących rynku mieszkaniowego. Od mieszkań na preferencyjny najem po 0% kredyty. Większość z tych pomysłów jest krytykowana przez ekonomistów i ekspertów również ze względu na specyfikę naszego rodzimego rynku mieszkaniowego. Polacy chcą bowiem mieć mieszkania na własność.

Własne „M”

Według danych Organizacji Współpracy Gospodarczej i Rozwoju (OECD) z 2020 roku Polska zajmuje siódme miejsce, jeżeli chodzi o udział gospodarstw domowych będących właścicielami nieruchomości z wynikiem 71 proc. Na pierwszym miejscu wśród państw OECD jest Rumunia (95 proc.), na drugim Chorwacja (85 proc.), a podium zamyka Litwa (84 proc.). Po przeciwnej stronie jest Szwajcaria, gdzie jedynie 1 proc. gospodarstw domowych jest właścicielem nieruchomości nieobciążonych hipoteką. Kolejne miejsca zajmują odpowiednio Holandia (9 proc.) oraz Szwecja i Dania (15 proc.). Średnia unijna wynosi 58 proc. i jest wyższa o 10 punktów procentowych od średniej wśród państw OECD (48 proc.).

Dane OECD znajdują również odzwierciedlenie w jednym z najnowszych badań Polskiego Instytutu Ekonomicznego (PIE), którego wnioski potwierdzają, że Polska ma jeden z największych w Europie i większy niż średnia unijna odsetek własności mieszkań i domów. Według PIE odsetek własności mieszkań w Polsce kształtuje się od 69 proc. (dla jednej osoby dorosłej z dziećmi) do 94 proc. (dla co najmniej trzech osób dorosłych z dziećmi).

Posiadanie własnej nieruchomości od wieków oznacza bezpieczeństwo i stanowi ochronę kapitału cechującą się dużą odpornością na wahania rynkowe podkreśla Adam Urbański, Dyrektor Sprzedaży, TDJ Estate.

Zdaniem analityków PIE, tak wysoki odsetek własności w Polsce nie powinien jednak zadowalać, co potwierdzają dane z Rumunii, czy też Bułgarii. Wynika on przede wszystkim z wieku mieszkań i domów, ponieważ większość z nich budowana była podczas zmian ustrojowych lat 90. XX w.

Mieszkanie na kredyt

Interesująco wygląda zestawienie powyższych danych z uwzględnieniem udziału gospodarstw domowych będących właścicielami z kredytem hipotecznym. Tu przodują państwa skandynawskie. Na pierwszym miejscu znajduje się Norwegia (51 proc.), a następnie Islandia i Holandia (po 49 proc.) oraz Szwecja (44 proc.). Polacy z wynikiem 12 proc. znajdują się w drugiej połowie stawki analizowanych państw OECD. Najniższy odsetek mieszkań z hipoteką występuje w Rumunii (1 proc.) i Bułgarii (2 proc.).

Na rynek mieszkań finansowanych kredytem hipotecznym wpływa fakt, iż Polacy rzadziej zaciągają kredyty. Z analiz PIE wynika, iż stosunek kredytów i zobowiązań do dochodu rozporządzalnego gospodarstw domowych wyniósł w Polsce 55,79 proc. w 2021 r. i był jednym z najniższych w UE. Średnia dla strefy euro wyniosła bowiem 95,76 proc. Co więcej, w wyniku zmian w otoczeniu gospodarczym, w szczególności w związku ze wzrostem stóp procentowych, popyt na kredyty hipoteczne uległ dalszym ograniczeniom i, zgodnie z indeksem BIK opisującym popyt na kredyty hipoteczne, w grudniu 2022 r. wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe spadła o 60,7 proc.

A co z najmem?

Jeżeli chodzi o udział gospodarstw domowych wynajmujących mieszkania w sektorze prywatnym to Polska wygląda słabo w porównaniu do Szwajcarii (55%), Dani (49%) i Niemiec (47%). Nasz wynik (4%) jest zdecydowanie bliższy naszym sąsiadom z Europy Środkowo-Wschodniej, tj. Węgier (5%) i Bułgarii (3%). Najmniej rozwiniętym rynkiem najmu jest Litwa (1%) oraz Chorwacja i Rumunia (po 2%).

Ta sytuacja nie zmieni się, dopóki rynek najmu nie stanie się bezpieczny dla najemców i inwestorów, a do tego potrzebne są ustawowe gwarancje i ochrona obu stron - uważa Robert Jacek Moritz, prezes zarządu Alta S.A.

Natomiast konsekwencją takiego stanu rzeczy - w ocenie prezesa Alta S.A. - jest niska mobilność Polaków, która ma negatywny wpływ na konkurencyjność gospodarki, a także niska płynność mieszkań, która z kolei podnosi ryzyko, a pośrednio koszt kredytu.

Posiadanie własnego mieszkania nie musi skutkować brakiem swobody i utratą mobilności dla jego właściciela. Wynajmując własne mieszkanie możemy sfinansować koszt najmu mieszkania w innym miejscu, kiedy przyjdzie potrzeba wyjazdu w inny rejon kraju - wskazuje Adam Urbański, Dyrektor Sprzedaży TDJ Estate.

Dodatkowo zwraca uwagę na kwestie finansowe i dość istotne podwyżki czynszów najmu oraz dużo mniejszą ofertę mieszkań dostępnych na wynajem w ostatnich miesiącach.

Podjęcie decyzji kupić czy wynająć to również kalkulacja comiesięcznego kosztu utrzymania gospodarstwa – rata kredytu versus czynsz najmu. Przy czym kredyt kiedyś się skończy a czynsz najmu pozostanie - wskazuje Adam Urbański.

Rynek mieszkaniowy się pogarsza

Ograniczona dostępność mieszkań jest według analityków PIE jedną z głównych przyczyn faktu, że w Polsce aż 49 proc. osób w wieku 18-34 lata mieszka z rodzicami. W krajach UE skala tego zjawiska jest większa tylko na Malcie, w Słowacji i Bułgarii. Najbogatsze kraje, takie jak Holandia, czy Finlandia, charakteryzują się co najmniej dwukrotnie niższym odsetkiem tzw. gniazdowników. W kwietniowym „Tygodniku Gospodarczym PIE” podkreślono również, że w związku z pogarszającą się globalną sytuacją gospodarczą, liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszkań mierzona powierzchnią mieszkań spadła r/r o 18 proc., co było m.in. wynikiem wysokich stóp procentowych przekładających się na możliwości inwestycyjne gospodarstw domowych.